부동산 PF란? 프로젝트파이낸싱 알아보기

부동산  PF 썸네일

경제뉴스에서 흔히 한국금융위기에 대해서 논의할 때에 부동산 PF를 한국 금융위기의 '뇌관'이라고 표현합니다. 부동산 PF(Project Financing)란 무엇인지 알아보겠습니다.

 

부동산 PF란?

 Porject Financing 이란 부동산 개발 프로젝트로 부터발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 대출을 하는 것을 말합니다. 쉽게 말하자면 프로젝트의 사업성을 보고 대출을 받는 것을 의미합니다. 건설사들이 PF대출을 통해 공사비를 충당하고 발주처에서 분양수익이 들어오면 현금으로 정산하는 방식으로 대출을 상환합니다. 이것이 부동산 PF입니다. 부동산 개발의 경우 사업의 규모가 수백억 원에서 수천억 원까지 이를 수 있습니다. 경기가 호황일 때 특히 부동산이 호황일 때는 예상 기대수익이 높기 때문에 많은 금융사들이 참가하다 보니 자금을 끌어모으기 좋습니다. 하지만 경기가 좋지 않으면 자금흐름이 경색되기 때문에 문제가 생길 수 도 있습니다. 

 

 은행에서는 이러한 문제가 생기는 것을 예방하기위해 다양한 방법으로 부동산 사업의 수익성을 검증합니다. 우선적으로 건물이 예정대로 지어지지 않는 경우가 있기 때문에 시공사가 책임지고 건물을 준공할 수 있는지에 대해서 검증합니다. 두 번째는 분양이 예정대로 원하는 가격에 원하는 비율만큼 안될 수 있기 때문에 분양이 잘 이뤄지지 않았을 때 할인을 해서라도 팔 수 있는가에 대해서 검증합니다. 

 

 더욱 쉽게 이해하기 위해서 대주의 (돈을 빌려주는 주체)의 입장이 되어서 알아보겠습니다. 첫번째로 책임지고 시공사가 건물을 준공할 수 있는지에 대한 문제에 대해 해결해야 합니다. 이를 위해서 PF에서 책임준공 확약이라는 개념이 나옵니다. 책임준공확약이란 건물이 지어질 수 있을지에 대해 시공사가 책임을 지고 완성하겠다는 확약을 받는 것입니다. 그 확약은 만약 그렇지 못했을 시에는 시공사가 대주단의 채권을 인수하겠다는 내용까지 이어집니다. 그렇다면 한 가지 더 검증해야 할 문제가 있습니다. 시공사가 건물을 준공하지 못한다면 어떻게 대주단의 채권을 인수할 것인가?라는 질문입니다. 이때에는 시공사의 상환능력에 대해 검증합니다. 이때에는 시공사의 도급능력, 재무제표의 회사채발행능력과 신용등급을 검증합니다. 이러한 부분이 미달할 때에 채무에 대한 의무를 대신 이행해 주 신탁사를 끼고 진행하는 경우가 있습니다. 이를 신탁사 책임준공확약이라고 합니다. 

  

 두번째는 분양성입니다. 분양이 예정대로 진행되지 않는 경우에는 어떻게 위험을 감당할 수 있는가에 대한 내용입니다. 분양이 되지 않는다면 현금흐름이 경색되는 상황이 발생합니다. 당연히 대주의 입장에서는 리스크로 작용할 수밖에 없습니다. 이러한 리스크를 감수하기 위해서 두 가지의 조건을 이용합니다. 첫째는 대출승인 조건을 제시하여 일정 수준의 청약률이 달성된 경우에 대출을 승인합니다. 청약률을 통해서 분양가능성을 미리 판단할 수 있기 때문에 이를 통한 리스크를 감수하는 게 수월해집니다. 둘째는 분양률 트리거 조건을 두어 사전에 합의된 기간 동안 목표 분양률이 달성되지 않는 경우에 강제적인 할인분양을 진행합니다. 이는 분양가를 낮추어 분양률을 높일 수 있도록 하는 조건입니다. 

 

부동산 PF가 금융위기의 뇌관인가

부동산 PF는 부동산 경기가 좋지않을 때 건설사들의 파산위험이 커지게 됩니다. 이 부동산 PF의 구조에서는 건설사들의 부실이 금융사들의 부실로 이어지게 됩니다. 특히 부동산 PF는 2 금융권에서 중점적으로 시행되기 때문에 자본규모가 작은 2 금융권은 시중은행 1 금융권에 비해 부실이 발생하게 되면 버틸 수 있는 여력이 크지 않습니다. 2022년 말 기준으로 캐피털, 보험사, 저축은행 등 2 금융권의 부동산 PF대출 잔액이 금융권 전체 잔액의 74%가량을 차지하고 있습니다. 따라서 위험노출액 또한 커지고 있습니다.